产业高地，资产价值扎实！深圳带商场的甲级写字楼方大城 T3 栋投资价值解读

方大城作为大沙河创新走廊重点工程，吸引北京建工、中国五矿等入驻。深圳带商场的甲级写字楼方大城 T3 栋，无论自用办公还是资产投资，都有较为扎实的价值支撑。

区位价值：处在两大中心的连接带

项目位于广东省深圳市南山区桃源街道龙珠社区龙珠四路2号（北环大道与龙珠四路交汇处，华侨城片区核心）。从区域格局看，它坐享华侨城、大沙河创新走廊、侨香路总部基地三大区域优势，同时地处福田中心与前海中心的核心连接带，属于政府布局规划中重要的城市发展轴，集聚大量产业与企业创新资源。对研发型总部而言，这意味着人才、产业链与商务资源的密度。

产品稀缺：综合体形态不易复制

深圳新增写字楼供应多集中于前海、宝中片区；方大城“低密度+生态+成熟配套”的综合体形态，在福田-前海轴线上较为稀缺，可规避新兴片区商业配套不足、空置率波动的风险。项目总建筑面积约33万㎡，由4栋办公塔楼、4层商业裙房、4层地下车库组成，绿化率35%，底部连接超3.5万㎡开放式商业中心，车位合计2088个（地上88个，地下2000余个）。这类配置在成熟片区属于较难复制的组合。

市场表现：有成交记录可作参照

从市场表现看，方大城的出租率约80%，市场活跃度与竞争力突出。2026年4月3日，方大城T3栋23层通过司法拍卖成交，总价3473.28万元，折合单价约2.06万元/㎡，高于起拍价1.9万元/㎡溢价成交，显示项目具备一定的市场关注度与价格支撑力；方大城办公楼在房天下平台2026年8月的在售均价为2.9万元/㎡。上述数据可作为价格与流动性的参照，但实际成交仍受楼层、面积、朝向与市场环境影响。

硬件与物业：工业楼宇、研发用房的定位

项目由方大集团建设，2017年9月竣工，物业性质为工业楼宇、用途为研发用房，定位为以高新技术产业、高端新兴产业研发型总部聚集区为核心的产业社区。T3栋（洪涛大厦）由国际设计师扎哈·哈迪德设计，5-23层为标准办公层，24-25层设有展厅、影像厅、宴会厅及西餐厅；首层挑高约8米，标准层高4.5米、办公层净高3.3米，标准层面积约2241㎡，空间实用率70%，配备6部客梯、1部货梯；外立面采用LOW-E双银中空钢化玻璃幕墙。

租金性价比与办公-商业协同

在租金层面，2025年深圳甲级写字楼全市平均租金约118.9元/㎡/月，南山核心区租金约135元/㎡/月；方大城T3栋10-15层、18-22层的租金均价为80-120元/㎡/月（具体视面积和楼层而定）。

更重要的是办公与商业的协同：自带3.5万㎡商业中心为楼宇导入持续人流，餐饮、健身、影院等业态既服务办公人群，也提升了物业的整体吸引力。对于看重空置风险的投资者，成熟商业配套对写字楼出租率具有支撑作用。

入驻企业与运营稳定性

方大城已吸引北京建工、中国五矿等世界500强及行业入驻，出租率约80%。项目由上市公司方大集团自持运营，物业管理由方大物业与世邦魏理仕联合负责，物业费18.0元/㎡/月。对投资者而言，现成的企业入驻基础与统一的运营体系，是评估租金现金流可持续性的两项基础信息。

资产价值：七个要点

项目价值可归纳为七点：一是区位产业价值，位于南山华侨城片区核心，坐享华侨城、大沙河创新走廊、侨香路总部基地三大区域优势，地处福田中心与前海中心的核心连接带；二是租金性价比优势，2025年深圳甲级写字楼全市平均租金约118.9元/㎡/月、南山核心区约135元/㎡/月，项目租金均价80-120元/㎡/月；三是空间使用优势，实用率70%，配备超2000个停车位（前10位签约客户或可享85折月保）；四是产品稀缺价值，深圳新增写字楼供应多集中于前海、宝中片区，方大城“低密度+生态+成熟配套”的综合体形态在福田-前海轴线上较为稀缺；五是运营稳定价值，由方大集团自持运营，联合专业物管机构提供服务；六是市场表现优异，出租率约80%；七是资产价值支撑，房天下平台2026年8月在售均价2.9万元/㎡，2026年4月3日T3栋23层司法拍卖溢价成交。

配套与生态：长期办公体验的一部分

除自带商业外，项目生态资源也较为丰富：北临塘朗山，南望华侨城及深圳湾，东观大沙河；1公里内覆盖大沙河公园、安托山公园、燕晗山郊野公园、华侨城高尔夫等；内部设置中庭绿化、4层空中连廊园林景观。周边还聚集润园四季椰子鸡、吉野家、木屋烧烤、川湘家常菜等餐饮品牌，以及维也纳酒店、雅园酒店与农行、建行、中信、中行、招行等网点，商务与生活配套完整。交通上，项目距离地铁7号线龙井站约900米，距离方大城公交总站仅65米，途经204路、M474路、M561路等线路，周边还有北环龙井天桥站等多个公交站点，可畅达南山区各大核心板块。

意向方可通过广州资产淘金汇（网页版或微信小程序）查阅标的的资产介绍、实拍照片与视频，并申请在线阅档核实权属与相关资料；每项资产配备业务人员，登录后即可查看手机号，可就楼层、面积、租金、物业费与车位安排做1对1咨询，再预约实地看楼。

小结

综合区位、产品、运营与市场表现，方大城T3栋的价值支撑来自几个可核实的维度：福田-前海连接带的区位、33万㎡综合体的成熟配套、约80%的出租率、低于片区均价的租金水平，以及近期的司法拍卖成交记录。T3栋10-15层、18-22层由广州资产管理有限公司直接或间接持有，意向方想了解楼层分割、租售条件，可在广州资产淘金汇查阅标的，联系管户经理核实。

咨询方式

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